Beli rumah itu salah satu pencapaian besar dalam hidup, tapi di balik itu ada komitmen finansial jangka panjang: Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Dan waktu ambil KPR, kamu hampir selalu ketemu satu pilihan penting: fixed rate atau floating rate. Pilihan ini bukan sekadar istilah, tapi bisa sangat memengaruhi besar kecilnya cicilan bulanan dan stabilitas keuanganmu ke depan.
Artikel ini akan ngebahas dengan jelas apa arti kedua jenis bunga KPR ini, bagaimana dampaknya ke cicilan rumah, dan bagaimana cara milih yang paling sesuai sama kondisi keuanganmu.
Apa Itu KPR dengan Fixed Rate?
Fixed rate atau bunga tetap artinya suku bunga KPR kamu dikunci untuk jangka waktu tertentu, biasanya antara 1–5 tahun, tergantung kebijakan bank. Selama periode itu, cicilan bulananmu bakal tetap sama, nggak peduli suku bunga pasar naik atau turun.
Ciri utama fixed rate:
- Bunga tetap selama periode tertentu.
- Cicilan bulanan pasti dan stabil.
- Cocok buat kamu yang butuh kepastian anggaran.
Contoh: kalau bank kasih bunga tetap 5% untuk 3 tahun, cicilanmu akan sama terus walaupun bunga pasar naik ke 7% atau turun ke 4%.
Apa Itu KPR dengan Floating Rate?
Floating rate atau bunga mengambang artinya suku bunga bisa naik turun sesuai kondisi pasar. Biasanya setelah periode bunga tetap selesai, KPR otomatis lanjut ke sistem floating.
Ciri utama floating rate:
- Cicilan bisa naik turun sesuai perubahan suku bunga acuan.
- Kalau bunga turun, cicilan ikut turun.
- Ada ketidakpastian karena cicilan nggak tetap.
Misalnya, kalau bunganya terikat sama suku bunga BI, begitu BI naikin suku bunga, cicilanmu juga langsung ikut naik.
Kenapa Bank Tawarkan Dua Opsi Ini?
Bank bikin fixed rate untuk nasabah yang lebih suka stabilitas, sementara floating rate ditujukan buat yang berani ambil risiko demi cicilan lebih ringan di awal.
Dari sisi risiko:
- Fixed rate = risiko bunga ditanggung bank.
- Floating rate = risiko bunga ditanggung nasabah.
Makanya, floating rate biasanya ditawarkan dengan bunga awal lebih rendah dibanding fixed rate.
Kelebihan dan Kekurangan Fixed Rate
Kelebihan:
- Cicilan stabil, gampang buat budgeting.
- Aman dari risiko lonjakan bunga.
- Cocok buat keluarga muda atau yang penghasilannya tetap.
Kekurangan:
- Biasanya bunganya lebih tinggi di awal.
- Nggak bisa ikut menikmati penurunan bunga pasar.
- Setelah periode fixed selesai, bisa jadi lebih mahal kalau bunga naik.
Kelebihan dan Kekurangan Floating Rate
Kelebihan:
- Bunga awal biasanya lebih rendah.
- Bisa lebih hemat kalau bunga pasar turun.
- Bagus buat yang mau melunasi KPR lebih cepat.
Kekurangan:
- Cicilan bisa tiba-tiba naik.
- Agak sulit bikin rencana keuangan jangka panjang.
- Bisa bikin stres kalau bunga naik drastis.
Pilih Floating atau Fixed Rate?
Sebenarnya tergantung kondisi keuangan dan gaya kamu dalam ngatur risiko.
Lebih cocok pilih Fixed Rate kalau:
- Baru pertama kali ambil KPR dan butuh cicilan stabil.
- Budget bulanan terbatas, jadi nggak bisa ambil risiko lonjakan cicilan.
- Kamu tipe orang yang lebih tenang kalau ada kepastian.
Lebih cocok pilih Floating Rate kalau:
- Kamu yakin bunga bakal turun dalam waktu dekat.
- Cash flow kamu fleksibel, siap hadapi cicilan naik-turun.
- Punya rencana melunasi lebih cepat, jadi nggak terlalu terpengaruh bunga jangka panjang.
Opsi Hybrid: Fixed + Floating
Banyak bank sekarang nawarin skema hybrid, misalnya bunga tetap 3 tahun pertama, setelah itu lanjut floating.
Keuntungannya, kamu dapet stabilitas di awal (saat keuangan masih adaptasi), lalu fleksibilitas di periode berikutnya.
Simulasi Fixed vs Floating
Bayangin kamu pinjam Rp1 miliar dengan tenor 15 tahun.
- Fixed Rate: bunga 6% untuk 3 tahun → cicilan Rp8,43 juta per bulan. Setelah 3 tahun, bisa naik ke 7% kalau pasar naik.
- Floating Rate: bunga awal 5% → cicilan Rp7,90 juta. Tapi kalau bunga naik ke 7%, cicilan bisa melonjak jadi Rp8,99 juta.
Kelihatan kan bedanya? Floating bisa lebih murah, tapi kalau bunga naik, bisa jadi lebih mahal.
Tips Praktis Sebelum Memilih
- Hitung cash flow bulanan – pastikan cicilan nggak makan lebih dari 30–35% penghasilanmu.
- Bandingkan penawaran bank – tiap bank punya strategi bunga beda-beda.
- Cek penalti pelunasan – kalau rencana mau lunasi lebih cepat, pastikan nggak ada biaya besar.
- Siapkan dana darurat – minimal 3–6 bulan pengeluaran buat antisipasi lonjakan bunga. Dana darurat bisa kamu simpan di tabungan dengan bunga harian atau deposito online yang menawarkan bunga tinggi.
- Lihat horizon jangka panjang – jangan cuma fokus pada bunga hari ini.
Milih antara floating rate dan fixed rate KPR nggak ada jawaban mutlak benar atau salah. Kalau kamu butuh cicilan stabil dan tenang secara finansial, fixed rate jadi pilihan aman. Tapi kalau kamu lebih fleksibel, siap dengan risiko, dan pengen dapet bunga awal yang lebih ringan, floating rate bisa lebih menguntungkan.
Intinya, beli rumah bukan cuma soal punya properti, tapi juga soal bikin strategi keuangan yang kuat buat jangka panjang.
